A casa própria é, nos Estados Unidos, mais do que um bem. É o instrumento de poupança da classe média e, desde meados do século XX, o principal mecanismo de transmissão de riqueza entre gerações. Desde Maio de 2024 há mais americanos a vender do que a comprar. A diferença chegou aos 630 mil, a maior já registada.
O bloqueio tem nome: lock-in effect. No pico de 2022, 24,6% das hipotecas americanas estavam abaixo de 3,0%; em 2025, pela primeira vez, as hipotecas acima de 6,0% ultrapassaram-nas. Quem comprou a 3,0% hesita em vender quando a alternativa implica financiar-se a mais do dobro. A inércia retirou mais de um milhão de transações ao mercado, e as vendas de casas usadas estão 25% abaixo de 2019. Esse efeito começa a esbater-se: os baby boomers libertam casas, as heranças entram em circulação, e razões como divórcios, mudanças de emprego ou idade voltaram a pesar mais do que a hipoteca barata. A procura, entretanto, encolheu. A prestação mensal mediana é de 2.742 dólares, mais de um terço do rendimento de um agregado mediano americano.
A consequência macroeconómica é mais relevante do que o desconto que os vendedores vão ter de aceitar. Dois terços da riqueza líquida da família americana mediana está numa única casa. Quando o preço cai, o efeito-riqueza inverte-se: gasta-se menos, pede-se menos crédito, e a economia americana, muito suportada no consumo, perde tração. Trump fez da queda dos juros hipotecários a sua bandeira económica. É a alavanca mais direta antes das eleições de Novembro.
Para a Europa em geral, e para Portugal em particular, há dois canais. Um indireto: o ciclo imobiliário americano tem antecedido o europeu em doze a dezoito meses. Outro direto: parte da procura em Lisboa e no Porto vem de americanos, cujas aquisições cresceram mais de 200% desde 2019, a um preço médio de 479 mil euros, mais do dobro do que paga um português. Se esse colateral perde valor, o fluxo abranda. O peso dos não-residentes nas transações caiu para 5,0% em 2025. Mas o efeito é limitado: lá há vendedores a mais; cá, casas a menos. Os preços subiram 17,6% no ano passado e 180% em dez anos, contra 65% na média europeia. Nem a subida da Euribor em 2023 os travou. As famílias portuguesas são o motor: em Lisboa, a prestação de uma casa mediana já supera o rendimento mediano. No ano em que a construção atingiu o máximo da década, ainda assim abaixo dos níveis pré-2008, a oferta nova foi apenas uma em cada seis casas transacionadas. E concentra-se nos grandes centros: nenhum dos dez maiores municípios em fogos concluídos fica no interior.
O que se desenha nos Estados Unidos não é o colapso de 2008. É um ajustamento gradual, à medida que os vendedores aceitam que o preço de 2022 já não volta. A economia americana, que se construiu em cima desse preço, terá de fazer o mesmo. Cá falta o que lá sobra.
Opinião de João Coelho: Lá sobram, cá faltam
